トランクルーム投資でよくある失敗例とリスク対策｜収益性を上げるコツも
2021.12.26
”モノを持たない”時代になり、普段使わない物の預け先として「トランクルーム」を利用する人が増えています。そんな中、「土地活用でトランクルーム投資を考えている」という方も多いのではないでしょうか。
そこでこちらのコラムでは、「トランクルーム投資でよくある失敗例を知っておきたい」という方に向けて、トランクルームの失敗例とその対策について詳しく解説します。
最後には「収益性を上げるためのポイント」についても紹介していますので、ぜひ最後までご覧ください。
トランクルーム投資の基礎知識
まずは、トランクルーム投資の基礎知識について知っておきましょう。
・トランクルーム投資とは？
トランクルーム投資とは、敷地内にトランクルームやコンテナを設置し、荷物の保管場所として料金を支払って利用してもらうことで収益を得る土地活用方法の一つです。
「家にモノを置きたくない」というミニマリスト志向の若い世代が増えていたり、狭い都内の家で居住スペースを確保したいというニーズがあることから、近年、注目されているサービスの一つとなっています。
・メリットデメリット
トランクルーム投資を、アパート投資や駐車場経営など、その他の土地活用方法と比較した場合のメリット・デメリットはこちらです。
【トランクルーム投資のメリット】
・初期費用やランニングコストが安い
・今後、需要が高まっていくサービス
・建物の老朽化の影響が少ない
・トラブルが少ない
・狭い土地でも始められる
【トランクルーム投資のデメリット】
・新規参入が増えている
・大きな儲けには繋がりにくい
・満室になるまでに時間がかかる
・種類と運営方式
トランクルームの種類は、「屋内型」と「屋外型」の2つに分かれています。
土地活用として更地の状態から始める場合は、「屋外型」で行うのが一般的です。
【トランクルームの種類】
・屋内型：ビルの一部分を改装し、トランクルームを設置する方法。
・屋外型：屋外に物置やコンテナを設置する方法。
運営方式は、大きく4つあります。どの方式で運営するかによって、コスト面、管理の手間が大きく異なるため、メリット・デメリットから総合的に判断するようにしましょう。
【トランクルームの運営方式】
- 個人運営方式：土地所有者が設備の設置から運営まですべてを行う方式。手間はかかるが、売上はすべて土地所有者の収入となる。
- リースバック方式：土地所有者が設備を設置し、業者に貸し出す方式。運営を業者に任せるため、売上の多くが業者の収入となる。
- 業務委託方式：土地所有者が設備の設置や運営を行い、細かな業務のみ業者に任せる方式。運営の手間を適度に軽減でき、業者に支払う金額も抑えることができる。
- 事業用定期借地方式：トランクルーム業者へ土地を貸し出し、設備投資から運営までを任せる方式。土地所有者は、売上の一部について一定額を得ることができる。
・初期費用とランニングコスト
トランクルーム投資にかかる「初期費用」と「ランニングコスト」の目安は、以下の通りとなります。
土地の広さや設備の違いによってコスト面にも差が出てくるため、あくまでも一つの目安として考えてみてくださいね。
【初期費用：200~500万円】
・工事費用
・設備費用
・看板設置費用
・広告費
・ホームページ作成費
・事務関連費
【ランニングコスト：運営方式によって異なる】
・管理委託手数料
・電気代
・メンテナンス費用
・人件費（警備員を雇う場合）
・各種保険料
https://mai-meldia.com/cate8/2393
トランクルーム投資でよくある失敗例とリスク対策
ここからは、トランクルーム投資でよくある失敗とその対策についてお話しします。
どのような失敗のリスクがあるのかを事前に知っておき、しっかりと対策しておくことが”成功のカギ”となります。
・トランクルームが設置できない土地だった
「トランクルーム投資を始めると決めて準備を進めていたのに、トランクルームが設置できない土地であることを後から知った」という失敗例です。
トランクルーム投資を考えたときに、まず確認しておきたいのが、「トランクルームが設置できる土地かどうか」です。建物を建てる際には、「建築基準法」によって、エリアごとに建てられる建物の用途や広さが制限されています。まずは「建築基準法」を確認し、そのエリア・土地でトランルームが建てられるのかを見てみましょう。
・需要のない立地に建ててしまった
「トランクルームの需要がない立地に建ててしまい、利用者が集まらない」という失敗例です。
これは、事前のマーケティング調査が十分にできていなかったことが原因です。「土地の周辺にはどのような世帯が多く住んでいるのか」など、ニーズが十分見込める場所なのかを必ず確認をした上で、トランクルーム投資にするのか、それともその他の土地活用が適しているのかを判断しましょう。
・集客に苦戦し空室が出てしまった
続いては、「需要のある立地なはずなのに集客が上手くいかず、空室が出てしまった」という例です。空室が続いてしまうと、収益が得られずに収支がマイナスになってしまう恐れもあるため、早急に解決する必要があります。
利用者が集まらない理由は、「トランクルームの新規参入が多いエリアで、競合に利用者が流れている」あるいは「利用者のニーズに上手く対応できていない」ことが挙げられます。料金設定や設備環境を競合と比較して、適正な価格にしたり差別化を図るなどの対策をしてみましょう。
また「大きな荷物を運び込みやすくするために駐車場スペースを設ける」など、利用者のニーズに寄り添うことで、より利用しやすい環境に整えることも意識してみましょう。
・税金を払った後、収益が残らなかった
「収支シミュレーションの段階で、税金の支払いを考慮しておらずに、結果、思っていたような収益が残らなかった」というパターンもあります。
トランクルーム投資はアパートやマンション投資のように、固定資産税や都市計画税の優遇制度は適用されないため、節税効果はあまり期待できません。そのため、事前に税金はどれくらい支払うことになるのかも考えながら、綿密な経営計画を立てるようにしましょう。
・盗難トラブルにあった
トランクルームは、管理者が常駐していないことがほとんどであるため、利用者の荷物が盗難に遭ってしまうという可能性があります。
24時間のセキュリティーシステムを導入したり、簡単には壊せないような鍵を設置したり、監視カメラを設置したりなどをして、しっかりとセキュリティー対策をしておくことが大切です。運営者自身、あるいは利用者が保険に加入しておくというのも手段の一つです。
・トランクルームが破損・汚損された
トランクルーム投資で収益性を上げるには？
トランクルーム投資を行う上で「失敗したくない」という思いと同時に、「できる限り高い収益を得たい」と考える方も多いのではないかと思います。そこで、最後に「収益性を上げるための3つのポイント」について解説します。
・市場調査を徹底し、空室をつくらない
アパートやマンションは「2年契約」が一般的ですが、トランクルームを利用する場合は「短ければ1ヶ月」で解約することができてしまいます。そのため、収益性を上げるには「空室をつくらず、満室状態を継続させられるか」が非常に大切なポイントとなります。
事前の市場調査を徹底して行い、ニーズに合ったトランクルームを経営するように心がけましょう。また、トランクルームの存在を知ってもらうための広告戦略も重要です。新規利用者を増やすとともに、継続利用してもらえるリピーター獲得にもつなげていきましょう。
・リスク対策をしっかりしておく
もう一つは、リスク対策をしっかりしておくことです。何かトラブルが起こってしまってからでは、問題を解決するために余計に費用がかかってしまい、収益の低下につながってしまうことも。
こちらのコラム内では「よくある失敗例」をご紹介しましたが、それ以外にも起こり得るリスクに対して、事前に予防策を考えておきましょう。事前に、トランクルーム投資の経験者に、リスク対策に必要なことや気を付けておくべきことを聞いておくのも良いでしょう。
・必要な経費は惜しまない
「より多く収益を得たいという気持ちが先行してしまい、経費をできるだけ削りたい」という気持ちになってしまいがちですが、運営に必要な経費は惜しまずに使うようにしましょう。
例えば「セキュリティーの安全性」については、トランクルームを運営する上で非常に大切な要素となります。盗難被害や人的被害を受けてからではもう手遅れになり、トラブル解決のために余計に費用がかかってしまいます。そのため、経営する上での重要なポイントには、きちんと費用をかけるようにしましょう。
https://mai-meldia.com/cate8/2406
まとめ
いかがでしたか。今回は、トランクルーム投資の基礎知識から、よくある失敗と対策、収益性を上げるためのポイントについてお話ししました。トランクルーム投資は、マンション・アパート投資ほどの大きな収益性は見込めませんが、リスク対策や空室をつくらないようにするなど、基本的なポイントを徹底して抑えていくことで、十分に安定した収益が期待できるでしょう。
MAI埼玉支店（旧 田村工務店）は、埼玉県川口市エリアを中心に建設工事・土木工事業や公共事業等を営んでおります。創業50年以上の中で1,000件を超える施工実績と信頼を積み重ね、川口市からは「優秀建設工事施工業者」を11年連続で表彰していただいております。
弊社ではトランクルームを始め、マンション・アパートや戸建住宅など幅広い建築物の施工を承っております。お客様のご希望に合わせて最適な提案をさせていただきますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。
