トランクルーム投資の利回りはどれくらい？リスク対策と成功のコツ
2021.11.10
小さな土地や騒音が気になる土地でも経営でき、マンション・アパートよりも気軽に始められるのがトランクルーム投資。
物を持たないミニマリスト志向の人々が増えている近年では、普段使わない物を保管する場所としてトランクルームの存在が注目されています。
そんな中、「トランクルーム投資を始めたいけれど、どんな種類や運営方法があるのか、利回りや初期費用などお金まわりの知識、リスクについて事前に知っておきたい」という方も多いのではないでしょうか。
こちらの記事では、トランクルーム投資を始める前に知っておきたい基礎知識についてまとめて解説していますので、ぜひ参考にお役立てください。
トランクルーム投資のメリット・デメリット
まず初めに、トランクルーム投資のメリット・デメリットについて知っておきましょう。
・トランクルーム投資のメリット
主なメリットは、以下の5つです。
・初期費用やランニングコストが安い
・将来性が高いため利益を出しやすい
・建物の老朽化の影響が少ない
・トラブルが少ない
・狭い土地でも始められる
定番のマンション・アパート経営と比べるとコストがかからず、住居用ではないため人的トラブルや建物の老朽化による影響も少ないのがメリットです。
・トランクルーム投資のデメリット
反対に、デメリットは以下の3つが挙げられます。
・新規参入が増えている
・大きな儲けには繋がりにくい
・満室になるまでに時間がかかる
これから需要が伸びいくと同時に、競合が増えていくのもトランクルーム投資のデメリットです。
また、満室になるまでに時間がかかったり、マンション経営ほどの大きな儲けはなかなか期待できません。
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トランクルーム投資の基礎知識
トランクルーム投資を始める前に、どのような種類のトランクルームがあるのか、どのように運営をしていけばいいのかについて、基礎知識を知っておきましょう。
・トランクルームの種類
トランクルームの種類は、主に「屋内型」と「屋外型」の2つのタイプがあります。
・屋内型：ビルの一部分を改装し、トランクルームを設置する方法。
・屋外型：屋外に物置やコンテナを設置する方法。
マンションオーナーの場合は「屋内型」がおすすめですが、何も建物がない状態から土地活用を目的に始める場合は、設置するのも撤去するのも簡単な「屋外型」がおすすめです。
・トランクルームの運営方式
運営方式は、長期運営していく上でコストや管理の手間に関わる大切なポイントとなります。
主な運営方式は、以下4つがあります。それぞれのメリット・デメリットを考慮した上で、どの方法を採用するのかを決めましょう。
・個人運営方式
土地所有者が設備の設置から運営まですべてを行う。手間がかかるが、売上はすべて土地所有者の収入となる。
・リースバック方式
土地所有者が設備を設置し、業者に貸し出す。運営を業者に任せるため、売上の多くが業者の収入となる。
・業務委託方式
土地所有者が設備の設置や運営を行い、細かな業務のみ業者に任せる。運営の手間を適度に軽減でき、業者に支払う金額も抑えることができる。
・事業用定期借地方式
トランクルーム業者へ土地を貸し出し、設備投資から運営までを任せる。土地所有者は、売上の一部について一定額を得ることができる。
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トランクルーム投資の初期費用とランニングコスト
トランクルーム投資を始めるには、どれくらいの初期費用が必要なのでしょうか。
また、個人あるいはリースバック方式で運営する場合は、必要なランニングコストについて十分に把握しておきましょう。
・初期費用
屋外型のトランクルームの場合、おおよそ200〜500万円程度が必要となります。
広さや土地の状態によって費用は変動するため一概には言えませんが、人によってはローンを組む必要なく、すべて自己資金で賄える場合もあるでしょう。
初期費用にはコンテナの設置に伴う工事費用の他に、広告の宣伝費、街灯や電気などの設備費も含まれています。
・ランニングコスト
基本的なランニングコストは、コンテナの状態を保つための温度調節や街灯にかかる電気代、そして管理を委託する場合は管理委託手数料がかかります。
その他は、コンテナに不具合が起きた際の修理代など、突発的なメンテナンス費用がかかる可能性もあります。
ランニングコストが安く抑えられるのがトランクルーム投資のメリットですが、予期せぬ事態にも対応できるよう、余剰資金は常に準備しておきましょう。
トランクルーム投資の利回り
トランクルーム投資を始める際に一番気になるのが、利回りはどれくらいになるのか？という点ではないでしょうか。
投資で成功するためには、「どの程度の利回りが見込めるのか」という利回り計算を事前にすることが必ず必要となります。
ここからは、利回りのシミュレーション方法を見ていきましょう。
・利回りの考え方
利回りを計算する際には、「想定利回り」と「実質利回り」という2つの観点から確認する必要があります。
それぞれ数字をしっかりと把握することで、より正確な利回りの予想ができるでしょう。
・想定利回りの計算方法
想定利回りとは、「トランクルームが満室時の収入を初期投資の費用で割ったもの」です。
想定利回りは、理想的な状態でどれくらいの利回りが得られるのかを知ることができ、運営する上での目標値にもなります。
・実質利回りの計算方法
実質利回りとは、「年間の収入から税金や管理費などのコストを差し引き、それを初期投資の費用で割ったもの」です。
想定利回りよりも、より正確な利回りを算出することができます。
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トランクルーム投資のリスクと対策
続いては、トランクルーム投資のリスクとその対策について解説します。
リスクを想定しておくことで、リスク対策をしたり、不測の事態にも冷静に対処できるようにしましょう。
・空室リスク
空室リスクとは、利用者が見つからずにトランクルームが空いた状態で、思うように収入が得られないリスクのことを言います。
空室リスクを回避するためには、まずは需要のある立地条件でトランクルーム投資を始めることが大前提です。また、広告で宣伝したり、リピーターを増やすことも大切なポイントです。
・賃料下落のリスク
競合が増えて価格競争が始まった場合は、利用者を獲得するために賃料を下げる必要が出てきます。そうなった時には想定した利回りが得られずに、収入が下がってしまいます。
新規参入者が増えることが予想される場合には、競合との差別化を図るなどリスク対策をしておきましょう。
・盗難リスク
トランクルームは利用者の荷物を預かり保管しておく場所のため、盗難の被害が起こらないようセキュリティ対策をしっかりしておきましょう。
特に屋外の場合は、コンテナの鍵を壊せば簡単に荷物を取り出すことができるため、防犯カメラの設置や警備システムを導入するなどの対策を万全にしておく必要があります。
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トランクルーム投資で成功するためのコツ
最後に、トランクルーム投資を成功させるために最も重要な3つのコツをお話しします。
・市場調査を徹底する
まずは、その土地がトランクルーム投資に合っているかどうかを見極めるために、市場調査を徹底することが大切です。
都心などで面積の小さい戸建てやマンションが多い場合は、「普段使わない荷物はどこかに預けておきたい」というニーズが多くあります。
トランクルームを建ててしまった後では簡単に後戻りはできないため、事前のマーケティング調査は慎重に行いましょう。
・利用者のニーズに応える
長期的な利用者やリピーターを増やすには、利用者のニーズに応えることが重要なポイントです。
「自分が利用者だったら、どのようなトランクルームを利用したいか」という目線に立ち、セキュリティーや温度調節などの設備環境を整えるように工夫しましょう。
・集客に強い業者を選ぶ
個人経営ではなく業者に運営を任せる場合は、集客に強い業者を選びましょう。特にトランクルーム投資を開始した直後は、満室になるまでに時間がかかります。
利用者が集まらないことには収入が得られないため、集客に力を入れている業者選びが大切です。
まとめ
いかがでしたか？今回はトランクルーム投資を考えている方に向けて、初期費用や利回りなどのコスト、起こりうるリスク等について基礎知識を解説しました。まず第一歩として、市場調査を行った上で最適な運営方式を選び、設備を整えるところから始めていきましょう。
MAI埼玉支店（旧 田村工務店）は、埼玉県川口市エリアを中心に建設工事・土木工事業や公共事業等を営んでおります。創業50年以上の中で1,000件を超える施工実績と信頼を積み重ね、川口市からは「優秀建設工事施工業者」を11年連続で表彰していただいております。
弊社ではトランクルームを始め、マンション・アパートや戸建住宅など幅広い建築物の施工を承っております。お客様のご希望に合わせて最適な提案をさせていただきますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。
