土地活用でのマンション経営のメリットと問題点

「自宅の敷地以外に使っていない土地があって有効利用したい」という場合、土地の面積によってその活用方法が変わってきます。たとえ、狭い土地であっても、駐車場やアパート経営あれば、土地の有効活用が出来、初期費用を抑えることができます。反対に、広い土地で、利便性の良い立地である場合には、初期費用がかさんでも収益を上げられるマンション経営が向いています。

土地活用の一つであるマンション経営には、他のアパートや駐車場などと比べて多くのメリットがあります。しかし、マンションの建て方によっては、メリットが生まれず、収益が上がらないこともあります。成功するマンションを実現し、マンション経営のメリットを得て土地活用を成功させる為にはどのようなことを考えておく必要があるのでしょうか？

集客しやすいタイプのマンション

建築するマンションに住みたいと思わせるためには、「どのような層に向けたマンションにするのか」ということを明確にしていく必要があります。

立地条件によるニーズの違い

立地条件に応じて、集客しやすいタイプのマンションにすることが大切です。駅の近くなど利便性の良い土地であれば、多少家賃が高くても、「とにかく便利な場所に住みたいという独身世帯向け」のワンルームマンションや、「共働きの夫婦」に向けた35~50平米くらいの部屋で、間取りが1LDKや2DKのコンパクトマンションが向いています。

一方、子どもがまだ小さいので、繁華街から離れている公園や緑の多い環境で暮らしたい、家族4人でゆったり暮らせる部屋数が欲しい、できれば家賃を抑えたいという子育て中の家族向けには、駅からある程度の距離があっても、部屋数が多く、駅のそばに比べて家賃が抑えられているマンションが向いています。近年、一戸建て住宅を購入した後、ローンが破綻してしまう若い家族も少なくはありません。その為、若い家族の中には、一戸建て住宅を購入するより、賃貸マンションでゆとりのある暮らしがしたいという人が増えています。そのような家族が暮らしやすいマンションであれば、多少利便性が悪くても、集客が望めます。

また、治安の良い地域で、駅からマンションまでの道のりが、夜間でも街灯が多くて明るく安全であるというような立地条件であれば、「女性向けのデザインやデザイナーの起用」や「建物内に監視カメラなどのセキュリティ対策万全」な「女性専用マンション」も人気が出ます。

入居者のニーズにあったマンション

入居者のニーズにあったマンション
立地条件以外では、居住者のニーズに調和する外観や内装のデザイン、間取りであることも重要です。独身世帯や共働き世帯向きのマンションであれば、シンプルなデザインで、合理的な間取りが向いています。間取りとしては広くなくても、週末や休日に夫婦でくつろげるようなベランダや、ゆったりしたリビングなどの特徴のあるスペースがあると、セールスポイントになるかもしれません。

家族向けのマンションであれば、使い勝手の良いキッチンや、子どもと一緒に入浴できる広さの浴室などが好まれます。また、子育て中の家族の場合、子供の泣き声や、足音が階下や隣家の住人に迷惑をかけるのでは…？と心配されるケースが多くあります。その結果、無理をして家を建てることもあるほどです。家族向けのマンションにする場合には、防音、遮音性の高い部屋であることも、セールスポイントの一つです。

女性専用のマンションの場合、外観や内装のデザインも、マンション選びのポイントの一つです。帰宅時、外からマンションの外観を見た時にも、自分の部屋に入った時にも、視覚的な満足感を得られるからです。

立地条件や居住者のニーズに合わせるなどの対策のうち、上記で上げた方法は、ほんの一例です。マンション経営を成功させなければ、「マンション経営は、家賃収入が安定しやすい」というマンション経営のメリットは生まれません。マンション経営を成功させる為には、常に入居者が絶えないことが最低条件です。常に入居者が絶えないマンションにする為には、入居者のニーズにあったマンションを建てることが基本的な条件です。

加えて、立地条件については、注意しなくてはならないことがあります。大学や専門学校が近くにあるから、学生向けのマンションにするという方法は、リスクが高いということです。大学には移転する可能性があり、専門学校には突然閉校してしまう可能性があるからです。たまたまその土地が駅の近くであれば、独身世帯向けのマンションとして活用できますが、駅から遠い場合、利便性を好む独身世帯からのニーズは多くありません。

地域の適正家賃にあったマンション

入居者のニーズにあったマンションを建てた上で、空き室を生まない為には、地域の適正家賃を把握することが求められます。マンションの家賃は、地域、面積と間取り、築年数によって、相場が変わります。同じ地域で、同じような条件を持つマンションの家賃を調査し、適正家賃より高額にならないようにすることが、空き室を回避することに繋がります。

マンション経営で考えておくべき問題点

マンション経営のメリットを活かすためには、マンション経営でおこる問題点への対処方法を、あらかじめ計画しておくことが求められます。

長期的な資金計画

土地を購入する必要がないとは言え、マンションを建築するには、高額な費用がかかります。ほとんどの場合は、その費用を銀行ローンで賄います。住宅を建てる際には、比較的金利の低い住宅ローンが利用できますが、マンションを建築する場合には、利用できません。アパートローン、またはプロパーローンを利用します。アパートローンは、銀行と保証会社が提携して貸し出すローンです。プロパーローンは、金融機関が独自に貸し出すローンです。条件に合わせてどちらのローンにするかを決めることに加え、無理のない返済計画を立てることが大切です。

短期間で返済すると金利は抑えられますが、月々の返済額は大きくなります。長期間で返済すると、金利は嵩みますが、月々の返済額は抑えらます。ただ、長期にする場合、ローンが残っている状態で売却することになると、売却価格だけではローンが完済できないこともあります。その場合には、ローンの残額を、一括返済する為の費用を調達しなくてはなりません。このようなリスクを回避する為には、マンションから得られる収益と照らし合わせた上で、確実な返済計画を建てることが大切です。

マンションの資産価値を維持する為に必要なこと

マンション経営のメリットの一つに、資産が残るということが上げられます。しかし、残念ながら、建物は必ず老朽化します。老朽化が進めば、資産価値が低下するばかりではなく、入居者は減っていきます。その為、定期的なメンテナンスと補修をしなくてはなりません。返済計画を立てる際には、メンテナンスや修繕にかかる費用、台風や地震などの自然災害や火災への保険料にも配慮する必要があります。

メンテナンスや修繕にかかる費用は、依頼する業者によって大きく変わります。「高額だが確実に良いコンディションを維持してくれる業者」もあれば、「低額だがきちんと仕事をしてくれないという業者」もあります。適正な価格で確実な仕事をしてくれる業者を見つけ出すことも、コストを抑えつつ、資産価値を維持することに繋がります。

マンション経営と税金の関係

「マンション経営には節税効果というメリットがある」という説を、鵜呑みにするのは危険です。土地だけで相続するよりも、マンションが建っている土地を相続する方が、相続税評価額が下がります。加えて、固定資産税にも、賃貸建物に対する軽減措置があります。しかし、同時に、支払わなくてはならない税金が増えるという事実も知っておく必要があります。

参考サイト　国税庁　財産評価基準書路線価図・評価倍率表

https://www.rosenka.nta.go.jp/docs/ref_prcf.htm

参考サイト　国税庁　アパートや貸家の賃貸収入がある人

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/shoto315.htm

マンション経営は、リスクを抑えて確実な運営をすれば、使っていない土地を有効活用することができ、収益を上げることもできます。確実にマンション経営を成功させるためには、長期的な視野に立った資金計画で、マンション経営のメリットを生かし、問題点を回避することが大切です。

MAIはマンション建築も手掛けています

MAI埼玉支店（旧 田村工務店）は、50年以上の長年に渡り、建設工事・土木工事業や公共事業等に携わり、11年連続で川口市から「優秀建設工事施工業者」として表彰を頂いている地元密着型の工務店です。

多岐にわたる施工実績の中には、マンションも数多くあります。マンション建築をご検討中のお客様には、立地条件や敷地周辺の環境、敷地の形状、ご予算に合わせて、最適なプランをご提案させていただきます。何時でもどうぞお気軽にご相談ください。

 

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