アパート経営のメリット・デメリットとリスク対策｜成功のコツとは？
2021.12.21
土地活用で人気の「アパート経営」ですが、実際に経営を始める前に「メリットだけではなく、デメリットやリスク対策についても知っておきたい」という方は多いのではないでしょうか。
そこで、こちらのコラムでは「アパート経営のメリット・デメリット」だけではなく、失敗しないために知っておきたい「デメリットの対策法」や「成功するためのコツ」も合わせて解説します。
アパート経営のメリット
「アパート経営」はマンション経営と並んで、非常に人気の高い土地活用方法となっています。その人気の理由はどこにあるのでしょうか。
まずは、アパート経営のメリットを見てみましょう。
・長期の安定収入が得られる
アパート経営は、上手くいけば「長期の安定収入が得られる」というのが最大のメリットです。
アパート経営での収益源は、アパートの各部屋に住んでいる入居者から得られる「家賃収入」です。一旦アパートを建ててしまえば、あとは入居者がいる限り、毎月一定額の家賃収入が得られるという仕組みです。
完全な不労所得とは言えませんが、「管理の手間以外には、特に何もしなくても安定収入が得られる」という点に魅力を感じている人は多くいるでしょう。アパート経営をする人の中では、アパート経営のみで生計を立てている人もいれば、本業とは別に副業として家賃収入を得ている人もいます。
・老後の不安が解消できる
毎月安定して収入が得られることから、「老後の経済的な不安を解消できる」という点もメリットのひとつです。
最近では『老後2000万円問題』が話題になったように、「年金だけに頼らず、自分で老後の生活資金を用意しなければ」という不安を抱える人も多いのではないでしょうか。そんな不安を解消してくれる選択肢のひとつとして、「アパート経営で家賃収入を得る」という方法が注目されています。
「活用する土地をすでに持っていて、定年退職後には年金以外にも安定収入を得たい」と考えている人にオススメなのが、アパート経営です。
・生命保険代わりになる
アパート経営時に組むローンには、銀行が指定する『団体信用生命保険』という保険が組み込まれることになります。
これは、「ローンの契約者に万一のことがあって死亡した場合、ローンの残額は生命保険によって完済され、家族にはアパートと毎月の家賃収入が残る」というものです。そのため、「アパート経営が生命保険としての役割を果たす」という考え方もできるのです。
一方で、残された家族がアパートを経営し続けなければいけない、経営が上手くいかないと家賃収入が途絶えてしまう、アパートを売ろうとしてもなかなか売れない、などのリスクもあるため、少し注意が必要です。
・インフレ対策になる
不動産は物の価値が上昇し、お金の価値が下落する「インフレ」に強いと言われています。
インフレになると、金融資産である「現金」や「有価証券」などの”お金の価値”は下がりますが、現物資産である「不動産」「自動車」「金」などの”物の価値”は有利にはたらくのです。さらにローンの返済についても、インフレ時はお金の価値が下がるため、実質的なローンの返済額が減ることになります。
そのため、インフレ対策として、不動産投資のひとつである「アパート経営」を考えてみるのも良いでしょう。
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アパート経営のデメリットと対策
ここからは、アパート経営のデメリットとその対策について解説します。
・初期費用が高い
土地活用にはさまざまな方法がありますが、建物を建てないタイプの「駐車場経営」や「トランクルーム経営」と比較すると、初期費用が高いのがデメリットです。
アパート経営の初期費用は、最低でも300万円〜が相場となります。建物によっては、1棟で1000万円〜2000万円するものもあります。
→対策：必要資金を把握し、余裕をもった状態で始める
初期費用については、まずは「どのような土地にどのようなアパートを建てたいのか」「建築費用以外にどれくらいかかるのか」を明確にした上で、だいたいの必要資金を把握しておきましょう。必要資金を知ることができたら、あとは資金を貯めるだけです。
間違っても、資金に余裕がないのに無理なローンを組むことは避けておきましょう。これは不動産投資でよくある失敗例のひとつです。
必ず資金には余裕をもった状態で始めるようにしましょう。どうしても自己資金が足りない場合は、初期費用が抑えられる「駐車場経営」などの他の選択肢も考慮に入れておくと良いでしょう。
・空室リスク
アパート経営でよくあるのが、「空室リスク」です。空室リスクとは、「アパートの部屋に空きが出た際に、次の入居者がなかなか決まらずに空室状態が続いてしまうことで家賃収入が途絶えてしまう」ことです。
→対策：競合物件と比較し、適切な料金設定にする
空室が発生してしまう場合、競合物件よりも高い家賃が設定されている可能性があります。そのため、周辺の競合物件と比較し、適切な料金設定になっているかを確認することが大切です。
また、新築時は高めの料金設定でも満室状態を保てたものの、築年数が経つにつれて需要が減っていき、家賃を下げなければならないこともあります。家賃を下げたくない場合は、リフォームするなどして内装を綺麗に保つなどの対策方法もあるでしょう。
空室リスクを回避するためには、周囲の競合物件を調査し相場を知ると同時に、物件自体の価値の変化に対応しながら、適切な家賃設定にすることがポイントです。
・建物の老朽化リスク
アパートは一度建てたら終わりではなく、築年数とともに建物が老朽化するリスクがあります。
一般的にアパートの建て替えの目安は、築30年と言われています。建て替えが必要となった際には、アパートを取り壊して建て直すための建設費用が必要となります。
また、建て替えが必要となる前段階で、フローリングやクロスなど部分的な劣化箇所を修繕する必要が出てきたり、入居者が入りやすくなるようリフォームをしたりすることもあるでしょう。
→対策：必要となる修繕費を事前に積み立てておく
建物の老朽化は必ず起こるものであるため、事前に修繕費を積み立てておくようにしましょう。
とはいえ、実際に修繕にかかる費用は後にならないと不透明であるため、余裕を持って多めに修繕費を積み立てるか、余剰資金を準備しておくなどの対策も必要です。
・金利変動リスク
ローンを組む際に「変動金利」を選択した場合、返済中に金利が上昇することで返済額が増える「金利変動リスク」があります。資金計画でこの金利変動リスクを考慮していないと、後々金利が上がり、それ以降は思ったような利益が得られなくなってしまうこともあるでしょう。
→対策：余剰資金を確保or固定金利という選択肢も
金利変動リスク対策は、いくつかあります。まずは、金利が上昇することを見込み、返済額が増えても対応できるよう余剰資金を十分に確保しておくことです。また、「固定金利」を選択したり、返済期間を短く設定したり、繰り上げ返済をしたりなどの対策方法もあります。
・災害リスク
災害大国の日本では、地震や台風、水害などによって建物が破壊・破損してしまうリスクがあります。
何も対策をしていない場合、災害によってダメージを受けた建物を修復するために莫大なお金がかかってしまう可能性があります。
→対策：リスク度を把握し、適切な保険に加入する
まずは、アパートを建てる土地が、どれほどの災害リスクがある立地にあるかを確認しておきましょう。地域のハザードマップなどを見れば、浸水しやすい地域なのか、地盤は強いのかなどのリスク度が把握できるでしょう。
その上で、災害が起こった時のために必要な保険に加入しておきましょう。不必要な保険にいくつも加入すると、無駄な経費となってしまうため、どの災害に対してどれくらいのリスクがあるのかに従い、適切なものだけに加入するのが良いでしょう。
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アパート経営で成功するためには？
最後に、アパート経営で成功するための3つのポイントをお話しします。
・アパート経営の目的をはっきりさせておく
アパート経営には、安定した収入源が得られる、生命保険代わりとなる、インフレ対策になるなど、さまざまなメリットがあります。
自分がどのような目的でアパート経営をするのか、その目的を事前にはっきりさせておくことが大切です。そうすることで、経営する上で判断に迷った際にも、目的に沿った正しい選択をすることができるでしょう。
目的がはっきりしていないと、「高収益が狙えると聞いたから、もっと大きなアパートを建てよう」と無理なローンを組んでしまったりなど、冷静な判断ができなくなり、失敗や後悔に繋がってしまう恐れがあります。
・事前準備を怠らない
アパート経営においては、不動産、マーケティング、経営など、さまざまな分野での専門的知識が必要となります。「何もせずに土地を放っておいたらもったいない」という理由で、何も準備をしていない状態にもかかわらず、焦って始めてしまうのは危険です。
事前に本やネット上で知識を集めたり、セミナーに参加して経験者の話を聞くなど、事前準備を怠らないようにすることがポイントです。また知識面だけではなく資金面でも、十分な額が用意できた段階で、無理なく始めるようにしましょう。
・各リスクの対策をしておく
すでにお話ししたとおり、アパート経営にはデメリットやリスクが必ずあります。考えられるリスクをリスト化して、各リスクに対する対策を練っておくことも、成功するために非常に大切なポイントです。
そうすることで、事前にリスクを回避できるだけではなく、実際にトラブルが起こってしまった場合にも冷静に対処することができるでしょう。
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まとめ
今回は、人気の土地活用方法である「アパート経営」のメリット・デメリットとその対策、成功するためのポイントについてお話ししました。アパート経営で成功するためには、デメリットやリスクを事前に把握し、必要な知識を身につけた上で、余裕のある資金で始めることが大切です。
MAI埼玉支店（旧 田村工務店）は、埼玉県川口市エリアを中心に建設工事・土木工事業や公共事業等を営んでおります。創業50年以上の中で1,000件を超える施工実績と信頼を積み重ね、川口市からは「優秀建設工事施工業者」を11年連続で表彰していただいております。
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