土地活用の失敗例と成功例まとめ｜リスク回避の対策も解説
2021.10.29
「土地活用を始める前に、経験者の成功例や失敗例を知っておきたい」という方は多くいるのではないでしょうか。
土地活用は一定のリスクを伴うものでもあるため、事前に失敗例・成功例を知ることでリスクを回避して成功のコツを学ぶことは、非常に大切なポイントです。
今回は土地活用でよくある失敗例とその対策法、そして土地活用の種類ごとに成功例・失敗例をご紹介します。これから土地活用をお考えの方は、ぜひ参考にお役立てください。
土地活用でよくある失敗例5つ
土地活用でよくある失敗例として、準備不足や知識不足、目先のメリットだけに目を向けてしまったことなどが、主な事例として挙げられます。
具体的にどのような失敗例があるのか、5つの事例を見てみましょう。
①利回りだけを考えて経営難になった
マンションの家賃収入など、毎月入ってくる収入が高いという点に魅力を感じて土地活用を始めたものの、ローンの返済やランニングコスト、税金などの支払いとのバランスを考えておらずに経営難に陥ってしまうことがあります。
いくら高い家賃収入が得られたとしても、それがすべて収益になるわけではなく、「月々のローンの返済や管理コストなどの支出を引いて残ったものが利益として残る」ことは忘れないようにしましょう。
事前に収支のバランスを計算していたとしても、運営開始後に予期せぬ出費が発生する可能性もあります。経営計画では、最悪の事態も想定した上でキャッシュフローを計算するようにしましょう。
②節税対策に期待しすぎた
高所得者のサラリーマンなどで、節税対策を目当てに不動産経営をする人も多くいるでしょう。
ですが実際に税金の控除が受けられたとしても、不動産経営の知識不足により利益が出ずに結果的に損をしてしまった、という場合があります。
「節税対策ができるから」と安易に始めるのではなく、不動産運用で長期的に利益を生み出し続けられるのかもきちんと考えた上で始めることが大切です。
③他の土地活用法を検討しなかった
土地活用と言うと、もっとも人気が高い方法がマンションやアパートの運営です。ですが、多くの人が選んでいるからといって安易にマンション・アパート経営に絞ってしまうのは、失敗するリスクが高まるため危険です。
実は土地活用の方法には、マンション・アパート経営以外にも駐車場経営や老人ホームを建てるなど非常に数多くの種類があり、その土地の面積、地形、立地条件などによって最適な方法は異なるのです。
事前に土地の特徴や立地条件などをリサーチをしたり、プロから意見を聞くなどをして徐々に選択肢を絞っていくのがおすすめです。
https://mai-meldia.com/cate8/2379
④リサーチ不足でニーズに合わなかった
「周辺環境についてのリサーチが足りておらず、アパートを建てたものの入居者が集まらない」というように、土地活用方法がニーズに合わなかったという失敗例もよく見られます。
「節税対策として本業以外の収入基盤を増やすため」など、土地活用をする理由は人によってさまざまありますが、最も重要なのは「その土地活用方法が想定している利用者のニーズと合っているかどうか」です。ビジネスとして成り立たない限りは、そもそもの土地活用の目的を達成することはできません。そのため、事前のマーケティング調査は徹底して行うようにしましょう。
⑤安さにこだわり建設してしまった
低リスクで土地活用をしたいがために、高いローンを組まずに安いコストでマンションやアパートを建設してしまうことで失敗する例もあります。低コストで建設した建物は、その商品（建物）自体に魅力が感じられず、入居者を集めるのに苦労する可能性があるからです。
お金をかけずに高いリターンを生み出そうとを期待していると、かえって思うように収益が得られずにリスクの高い土地活用をすることになります。必要なところにはお金をかけて無駄な出費は抑える、といったようにメリハリをつけるようにしましょう。
土地活用で失敗しないための対策
ここからは上記で紹介した失敗例をもとに、土地活用で失敗しないための4つの対策について解説します。
・目先の利益を求めず長期的な計画を立てる
土地活用を始めたら、基本的に10年、20年と長期間での運用が前提となります。失敗例にもあったような収支フローの計算などを含め、経営計画は目先の利益だけを求めずに長期的な目線で立てるようにしましょう。例えば、マンションを建設した場合には12〜15年に一度、大規模な修繕工事が必要になるため、積立金はいくらに設定しておけばいいのか、などの事前の計画がとても重要になります。
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・経験者やプロの意見も聞く
土地活用には、必ず専門的な知識が必要になります。自分なりに情報収集することはもちろん大切ですが、経験者やプロに相談をしアドバイスをもらうことで、知識不足が原因で起こる失敗を防ぐことができるでしょう。不動産投資のセミナーなどに参加してみるのもおすすめです。
・ローンの借入額は無理のない範囲にする
土地活用では、予期せぬ事態にも対応できるように常に資金に余裕を持っておくことが大切です。そのため、ローンの借入額は無理のない範囲に収めておきましょう。長期間に渡る経営においては空室が発生して収入が減ったり災害により修繕費用がかかったりなど、不測の事態が発生することが大いにあり得るため、そういった事態にも対応できる余剰資金を用意しておくようにしましょう。
・長期継続のために必要な経費は惜しまない
マンションやアパートなどの建物を長期間運営していくためには、入居者や利用者を途絶えさせないために、商品である建物のメンテナンスは必ず必要となります。あまりにも老朽化が目立っている場合はリフォームをしたり、内見時の印象を良くするためにハウスクリーニングを利用するなど、必要な場所には必要な経費をかけるようにしましょう。
種類別に成功例・失敗例をご紹介
最後に、土地活用の種類別に成功例・失敗例をご紹介します。
検討中の土地活用方法について、どのような成功のコツ・リスクがあるのかを事前に知っていただければと思います。
①マンション・アパート経営の成功例・失敗例
マンション・アパート経営における成功例は、徹底したマーケットリサーチをしたことにより空室が発生することなく常に入居者が途絶えない状態で、安定した家賃収入が得られているという事例です。また、本業以外でマンション・アパート経営をしている人も多くいるため、建物の管理は管理会社に任せていて、ほとんど手間をかけずに運営できているという成功者の方々も多くいます。
反対に失敗例として多くあるのは、高い家賃収入や節税効果などの目先のメリットばかりに目がいってしまい、結果的に収支がマイナスとなり経営難に陥るパターンです。
②駐車場経営の成功例・失敗例
駐車場経営の成功例として、駐車場にかかる固定資産税を考慮した上で経営計画が立てられていたため、予想していた通りの収支バランスで安定した収益を生み出せたという事例があります。
「小規模住宅用地の税額は6分の1に減額される」という固定資産税の免税措置は、駐車場には適応されません。そのため、駐車場は建設費用がかからないから利回りが高くなると期待したけれど、固定資産税が思ったよりも多くかかってしまったといった失敗例もあります。
③トランクルームの成功例・失敗例
④老人ホームの成功例・失敗例
老人ホームでの成功例に共通しているのは、運営を外部に任せる場合に集客やマネジメントの得意な業者に依頼しているという点です。反対に失敗例となるのは、専門的なノウハウがないのにもかかわらず施設の建設から経営まですべて自身で行おうとした結果、経営が上手くいかなくなってしまうことがあります。
老人ホームの建設から運営まですべて行うのはかなり難易度が高く、施設の建設は土地の所有者が行い、運営は専門知識のあるプロの業者に任せるのがおすすめです。
⑤太陽光発電の成功例・失敗例
太陽光発電で成功している人の例として、こまめなメンテナンスを欠かさないようにしているということが挙げられます。太陽光発電は一旦設備を設置してしまえば、管理の手間をかけずに収益を得られる点がメリットですが、逆に言うと、設備の故障が発生してしまうと修繕費がかかったり収益がストップしてしまうことになります。
管理が楽だからといって定期的な点検をせずに放っておいた結果、高額な修繕費用がかかってしまったということが失敗例としてあります。太陽光発電で土地活用をする際には、定期的なメンテナンスを怠らないようにしましょう。
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まとめ
いかがでしたか。今回は、土地活用でよくある失敗例と対応策、そして種類別の成功例・失敗例についてご紹介しました。これから土地活用を始めようとしている方は、ぜひこれらの事例を参考にして、リスクを回避しつつ安定した収益を生み出せる運用を目指していきましょう。
MAI埼玉支店（旧 田村工務店）は、埼玉県川口市エリアを中心に建設工事・土木工事業や公共事業等を営んでおります。創業50年以上の中で1,000件を超える施工実績と信頼を積み重ね、川口市からは「優秀建設工事施工業者」を11年連続で表彰していただいております。
弊社ではマンション・アパート、戸建住宅からトランクルームまで、幅広い建築物の施工を承っております。お客様のご希望に合わせて最適な提案をさせていただきますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。
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