土地活用でアパート経営｜メリットデメリット、流れを7ステップで解説
2021.09.27
土地活用と言えば、アパート経営、マンション経営、駐車場経営などさまざまな選択肢があります。
その中でも「アパート経営かマンション経営を始めたい」と考える方は多くいますが、高い収益を得るよりも初期費用を抑えたいという場合には、建築費が抑えられる「アパート経営」がおすすめです。
こちらのコラムでは「アパート経営を始めたい」と考えている方に向けて、以下の内容を解説していきたいと思います。
・アパート経営のメリット・デメリット
・アパート経営を始める前に準備すべきこと
・アパート経営を始めるまでの流れ
アパート経営の基礎知識を知った上で、土地活用を始める第一歩を踏み出しましょう。
土地活用の種類
まずはアパート経営以外に、どのような土地活用の方法があるかを知っておきましょう。
代表的な土地活用方法は、以下の5つです。
①アパート経営
②マンション経営
③賃貸併用住宅
④戸建賃貸
⑤駐車場経営
戸建賃貸や駐車場経営は近年少しずつ増えてきましたが、土地活用の方法としてスタンダードなのはやはり「アパート経営」と「マンション経営」です。
立地や周囲の環境によってどちらに向いているかは異なりますが、初期費用がより抑えられるのが「アパート経営」、初期費用はかかるけれどより高収益が見込めるのが「マンション経営」です。
長期的な目線で計画を立て、どちらが向いているのかを判断しましょう。
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アパート経営のメリット
ここからは、アパート経営のメリットについてお話しします。
以下3つのメリットは、土地活用としてアパート経営が選ばれる大きな理由にもなっています。
・安定収入が入る
アパート経営をする場合、空室が出ない限りは賃貸料として毎月一定の収入が得られます。
アパートの管理は管理会社に任せるのが一般的であるため、経営を始めて上手く軌道に乗れば安定した収入を得続けることができます。
・税金効果が高い
アパート経営を始めると固定資産税や都市計画税が安くなる他、不動産の減価償却を経費として計上できるため所得税・住民税を節税することができます。また、相続税も安くなるため相続対策にもなります。
・生命保険代わりになる
ローンを組んで不動産を購入する際、「ローンの返済中に死亡・高度障害などとなった場合には、残ったローンの返済が免除される」という団体信用生命保険に加入します。ローンの返済が免除になる上に不動産自体は手元に残るため、生命保険代わりにもなる土地活用方法と言えます。
アパート経営のデメリット
アパート経営には、メリットだけではなくデメリットももちろんあります。
アパート経営のデメリットを3つ解説します。
・初期費用が高い
マンション経営と比べると初期費用は少なく済みますが、戸建賃貸や駐車場経営と比較すると初期費用は高くなります。一般的には、建築費用の10〜30%は自己資金で賄い、その他はローンを組むことがほとんどです。「2000万円のアパートを建てる場合は、200〜600万円の初期費用が必要」とイメージしておきましょう。
・空室リスクがある
空室が出てしまった場合、安定した家賃収入が得られなくなるリスクがあります。空室を回避するために、アパートを改装したり家賃を下げたりといった対策が必要になる場合もあります。
・老朽化リスクがある
建物の経年劣化により、予期していなかった修繕費用やリフォーム費用が必要になることもあります。老朽化は建物において必ず生じるものであるため、長期的な計画をきちんと立てて予備資金を準備しておくことが大切です。
アパート経営する前に準備すべきこと
アパート経営を始めると決めたら、まずは以下の3つの準備から始めましょう。
・初期費用を貯める
初期費用は、建設費以外にも現況測量費、地盤調査費、印紙代、などが含まれます。敷地内に駐車場、フェンス、屋外電気などの設置が必要な場合は、さらに費用がかかります。そのため、実際の資金計画よりも多めに初期費用を貯めておくのが良いでしょう。
・安定した収入基盤を築いておく
アパート経営は必ずしも安定した収入が得られるわけではなく、時にはマイナスになってしまうこともありえます。空室が続いてしまう、災害によって修繕費がかかってしまう、など不測の事態にも対応できるようにアパート経営以外に安定した収入基盤を築いておくことをおすすめします。
・アパート経営の知識をつける
アパート経営には、経営の知識はもちろん、長期的な目線を持って計画を立てる力や税金に対する知識が必要とされます。すぐに身につけられるものではないため、事前に書籍やセミナーなどを通して情報収集しておくことが大切です。
アパート経営の流れ7ステップ
最後に、アパート経営を始める際の具体的な流れを7ステップに分けて解説します。
①市場調査を行う
まずは土地活用したいエリアでどのようなニーズがあるのかを調査しましょう。どういった年齢層、職業、家族形態の人に需要があるのかを調べます。
アパート経営は建物を建てる前の計画段階が非常に重要になってくるため、コンサルタント業者やハウスメーカーなどから提案を受けるのも良いでしょう。
②経営計画を立てる
市場調査結果をもとにして、経営計画を立てましょう。
建物の間取りや内装はどのようにするのか、毎月いくらのローン返済・家賃収入を得るのかなど、時間をかけて入念な計画を立てるようにしましょう。
③金融機関の融資をうける
経営計画が決まったら、金融機関で融資を受けるための申し込みをしましょう。
金利や返済期間などの条件は金融機関によって異なるため、いくつかの機関を比較した上で決めましょう。
④建築会社に工事を依頼
ローンの審査が通ったら建築会社に工事を依頼します。工事が完了するまでの期間はおおよそ4〜6ヶ月ほどと言われています。
「追加費用がかかった」「こんな仕上がりになるはずではなかった」ということにならないよう、信頼できる建築会社とよく話し合いながら工事を進めていきましょう。
⑤管理会社を選ぶ
建設工事中に、アパート経営開始後の管理は自分で行うか、管理会社に任せるかを決めましょう。
手数料はかかりますが、家賃の回収や建物の清掃などすべて管理会社に任せるのが最も一般的な方法で、手間もかかりません。
⑥入居者の募集を行う
建物が完成してから入居者を募集するのでは遅いため、事前に募集を開始しておきましょう。
入居者の募集も、通常は管理会社に行ってもらえます。
⑦建物の引き渡し・登記手続き行う
建物が完成し、問題がなければ建物の引渡しと登記手続きを行います。
登記手続きは建物の所有権を登録するもので、法務局に必要書類を提出する必要があります。
土地活用でアパート建設を依頼するなら
MAI埼玉支店（旧 田村工務店）は、埼玉県川口市エリアを中心に建設工事・土木工事業や公共事業等を営んでおります。創業50年以上の中で1,000件を超える施工実績と信頼を積み重ね、川口市からは「優秀建設工事施工業者」を11年連続で表彰していただいております。
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